《中华人民共和国土地管理法（修正案）》（征求意见稿）日前面向社会公开征求意见，其中对集体经营性建设用地入市的范围、条件进行了原则性规定：土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用。集体经营性建设用地使用权可以转让、出租、抵押。这就意味着，新一轮农村土地改革的大幕已经徐徐拉开。
01
原法规VS修法建议
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集体建设用地入市改革是农地改革的一块“难啃的骨头”。2004年修正的《土地管理法》是完全排斥集体土地入市的。其中的第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”
国土资源部公布的《土地管理法（修正案）》（征求意见稿），则删除了该条规定，并增加一条，作为第六十三条：“国家建立城乡统一的建设用地市场。符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，并签订书面合同；按照前款规定取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。”
整个农村建设用地大概有19万平方公里，70%、80%是宅基地，但是不允许流转。宅基地只在农村集体中流转，这使得农村土地很大一部分财产功能发挥不出来。
因此，十八届三中全会关于全面深化改革的决定中指出：“建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”并在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域实行土地制度改革试点。
根据国土资源部今年4月披露的数据显示，截至目前，集体经营性建设用地入市地块已达到278宗，总价款约50亿元。这相当于，每亩集体经营性建设用地的平均入市价格约为110万元。
02
农民的收入从哪来？
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说到大伙儿的收入，如果简单划分，无外乎两种途径，一个是“多劳多得”，就是你付出了劳动才能拿到报酬，比如咱们农民朋友的生产经营性收入、进城务工的工资收入等等。还有一种途径，叫“不劳而获”，也就是无需付出劳动、躺着也能数钱，比如土地流转、农机租赁的租金，这就是咱们通常所说的“财产性收入”。
如果你希望自己能有更多的财产性收入，需要一个前提——就是你得有财产。
长期以来，在农民的收入构成中，工资性收入和生产经营性收入所占比重接近90%，而财产性收入在全部收入中的比重却不到4%。长此以往，将不利于社会财富的公平分配和城镇化的持续推进，所以，土地就成了农民获得财产性收入的重要来源。
03
农民手中的三块地
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耕地：严守红线，不得轻易变更用途
宅基地：试点地区有偿退出，补偿标准较低
集体经营性建设用地：废弃不用，社会资本开发热情高
浙江德清县洛舍镇是全国钢琴生产基地，生产的钢琴数量占全国的1/8，但因为用地受限，企业的生产环境很差。从2015年开始，洛舍镇东衡村通过集体经营性建设用地入市，建设产业园区。14家钢琴企业成为土地受让方，平均每亩价格高达21万元。
这样一来，村里有钱了，钢琴生产厂家有地了，一拍即合，实现双赢。
土地升值了，又怎么分好这块大蛋糕呢？答案就是：集体入股、人人有份。东衡村专门成立了土地股份合作社，全村3000人全部是股东。刚开始每股只有500元，通过入市，合作社获得出让金9000万元，相当于每股增厚了60倍。集体受益后，一部分拿来固定分红、反馈给农户，其余算作村集体资产，壮大集体经济之后还能用于扩大再生产。
当然，集体经营性建设用地的入市，目前还难以在全国全面推开。因为各地发展情况不同。另外，市场经济也有非常残酷的一面，以“股份合作”的方式参与市场竞争，对于绝大多数农户来说显然更加稳妥，万一经营失败了，也至少能保住自己在村集体的股金。
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